PLATENIE DANE PRI PREDAJI NEHNUTEĽNOSTI

(BYTU, DOMU, POZEMKU)

Pri prevodoch nehnuteľnosti je treba mať (pri fyzických osobách nepodnikateľoch) na pamäti dva druhy daňových povinností. Prvú povinnosť vo vzťahu k štátu v podobe úhrady dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti (pokiaľ nie je prevod od dane oslobodený), druhá povinnosť je vo vzťahu k obci (mestu) ako správcovi dane v podobe dane z nehnuteľností.

PREDAJ - Zdaňovanie pri predaji nehnuteľností získaných kúpou

Od 1. januára 2011 platí, že ak predáte nehnuteľnosť, ktorej ste vlastníkom po obdobie kratšie ako päť rokov, ste povinný zaplatiť daň z príjmu (lehota sa začína počítať od vkladu do katastra nehnuteľností).

Z čoho sa platí daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Daň vo výške 19% alebo 25% (v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách – nepodnikateľoch) zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky (napr. výdavky súvisiace s rekonštrukciou, odmenu znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie a pod.).

Príklad:

Dňa 4. 1. 2018 kúpite byt za 100 tis. €. Zrekonštruujete ho za 5 tis. € a po 3 rokoch ho predáte za 120 tis. €. Zaplatíte daň?

Odpoveď

Áno. Daň zaplatíte vo výške 2.850 €, čomu zodpovedá 19 % zo sumy 15.000 € (120.000 – 100.000 – 5.000).
Príjem z predaja je treba uviesť v najbližšom daňovom priznaní (teda v marci nasledujúceho roka, resp. neskôr, ak si lehotu na podanie daňového priznania a zaplatenie dane predĺžite).

DEDENIE - Zdaňovanie pri predaji nehnuteľností získaných dedením

Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením od dediča, ktorý bol v priamom príbuzenskom rade alebo od manžela / manželky, od dane bude oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohého). O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade (napr. otec, matka, stará matka, syn, vnuk). Výnimočný je tento spôsob získania nehnuteľnosti tým, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.

Príklad:
Syn zdedil rodinný dom po otcovi. Otec ho vlastnil pre smrťou takmer 10 rokov. Ak by syn nehnuteľnosť predal, bol by oslobodený od dane, keďže nehnuteľnosť zdedil po otcovi (ktorý mu bol v priamom príbuzenskom rade) a teda doba vlastníctva jeho otca sa započítavado doby vlastníctva syna - predávajúceho. Ak by ale syn zdedil dom po strýkovi, už by oslobodený od platenia dane nebol, lebo strýko mu nebol v priamom príbuzenskom rade.

DAROVANIE - Zdaňovanie pri predaji nehnuteľností získaných darovaním

Darovanie nehnuteľnosti nie je osobitným dôvodom oslobodenia od dane z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti. Predaj darovanej nehnuteľnosti má však svoje osobitosti, a to konkrétne uplatňovanie vynaložených výdavkov. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca bol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená pri darovaní, napr. znaleckým posudkom. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca nebol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti, za ktorú ju získal darca. Táto cena je spravidla nižšia, preto vám vznikne vyšší rozdiel medzi príjmami a výdavkami.

Príklad:
V roku 2012 ste nadobudli byt darovaním a následne ste ho v roku 2014 predali. Vzhľadom na to, že k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto musíte zaplatiť daň z príjmu. Musíte však zistiť aké výdavky si môžete pri predaji uplatniť. V prípade, ak darca v čase darovania vlastnil byt napr. 10 rokov, spĺňal by podmienku oslobodenia od dane a Vy by ste si ako výdavok pri príjme z predaja uvedeného bytu mohli uplatniť cenu v čase darovania zistenú znaleckým posudkom.

Podávanie daňového priznania a platenie dane

Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať príjem z predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, je povinný tak urobiť v lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musí vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania. Pokiaľ by bola ním vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb (ohrozenie výživy), môže požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach (zákon 563/2009 Z.z. o správe daní).

Miestna príslušnosť

Miestna príslušnosť sa neriadi zákonom o daniach z príjmov, ale od 1.1.2012 zákonom č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňovým poriadkom). Miestnou príslušnosťou sa rozumie, ktorému správcovi dane je daňovník povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň. Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad. U fyzických osôb je miestna príslušnosť daná miestom ich trvalého bydliska a uprávnických osôb sídlom. V roku 2012 prebehla transformácia daňovej správy a bolo zriadených 8 daňových úradov v sídlach krajov a 1 daňový úrad pre vybrané subjekty v Bratislave. Pre daňovníkov sa tým zmenila miestna príslušnosť k daňovému úradu v sídle kraja.

Sankcie a pokuty

Sankcie a pokuty upravujú §155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z. (daňový poriadok). Podľa tohto zákona správca dane ukladá pokuty zapodanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správcu dane. Zákon tiež ukladá správcovi dane vyrubiť tzv. sankčný úrok. Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň síce priznanú, ale nezaplatenú v lehote preplatenie dane alebo nezaplatenú v správnej výške. Táto sankcia sa vypočíta ako štvornásobok základnej úrokovej sadzby Európskejcentrálnej banky (musí to byť minimálne 15 %) a najdlhšie za štyri roky omeškania platby.

Zánik práva vyrubiť daň

Upravuje ju rovnako zákon č. 563/2009 Z.z. Vzťahuje sa na prípad, keď daňovník vôbec nepodá daňové priznanie k dani z príjmu. Správca dane nemôže vyrubiť daň po uplynutí piatich rokov od konca roka, kedy vznikla povinnosť podať daňové priznanie, prípadne po uplynutí siedmich rokov, ak si daňovník uplatňuje odpočítanie straty podľa zákona o dani z príjmov. Pokiaľ však správca dane urobí v priebehu týchto piatich rokov (v druhom prípade siedmich rokov) nejaký úkon smerujúci k vyrubeniu dane (zvyčajne je to výzva), plynie lehota odznova - maximálna je desať rokov.

Premlčanie práva vymáhať nedoplatok

O premlčaní práva vymáhať nedoplatok nás informuje daňový poriadok. Vzťahuje sa na také prípady, keď daňové priznanie podáme, ale nezaplatíme daň. Ak od konca roka, kedy daňový nedoplatok vznikol, uplynie šesť rokov, takýto nedoplatok je premlčaný, ale musíme vzniesť námietku premlčania. Správca dane môže urobiť v priebehu tohto obdobia nejaký úkon, ktorý smeruje k vymáhaniu. Lehota sa potom predlžuje o ďalších šesť rokov, maximálne môže byť dvadsať rokov.

Daňové priznanie sa nepodáva a daň sa neplatí, ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby nepresiahnu sumu 50% nezdaniteľnej častizákladu dane (19,2-násobku sumy životného minima) alebo ak celková vypočítaná daň fyzickej osoby nepresiahne za predchádzajúce zdaňovacie obdobie zákonom stanovenú hranicu (§ 46 zákona o dani z príjmov 595/2003 Z.z. - v súčasnosti sa daň neplatí, ak jej celková výška nepresiahne 5 EUR).

Zdroj: https://www.sora.sk/poradna/platenie-dane-pri-predaji-nehnutelnosti